Siapa yang Mencipta Pusat Beli-belah?

2024 Pengarang: Sherilyn Boyd | [email protected]. Diubah suai terakhir: 2023-12-16 09:39

Pusat beli-belah moden sangat biasa sehingga kita lupa bahawa mereka hanya sekitar sekitar setengah abad. Inilah kisah bagaimana mereka menjadi … dan kisah lelaki yang mencipta mereka, Victor Gruen-arkitek paling terkenal yang tidak pernah anda dengar.

LAYOVER FATEFUL

Pada musim sejuk tahun 1948, seorang arkitek bernama Victor Gruen terkandas di Detroit, Michigan, selepas penerbangannya dibatalkan akibat badai. Gruen membuat kedai-kedai jabatannya yang hidup, dan bukannya duduk di lapangan terbang atau di bilik hotel, dia melawat ke gedung membeli-belah Hudson di Detroit dan meminta arkitek kedai untuk menunjukkan kepadanya. Bangunan Hudson cukup baik; syarikat itu berbangga kerana menjadi salah satu kedai serbaneka terbaik di seluruh Midwest. Tetapi di pusat bandar Detroit sendiri agak lari, yang tidak biasa untuk sebuah bandar Amerika di era itu. Perang Dunia I (1914-18), diikuti oleh Kemelesetan Besar dan kemudian Perang Dunia II (1939-45), telah mengganggu kehidupan ekonomi negara, dan beberapa dekad pengabaian di kawasan pusat bandar telah menimpa mereka.

JOIN STRIP

Pinggir bandar itu lebih bersemangat, seperti Gruen melihat ketika dia menunggang di negara ini dan menghalau perkembangan runcit dan komersil hambar yang sepertinya menyerang setiap bandar. Gabungan tanah-tanah yang murah, undang-undang pengunduran yang lemah, dan spekulasi hartanah yang berleluasa telah memunculkan era pembangunan komersil yang tidak terkawal dan tidak bermaya di pinggir bandar. Spekulator membongkar murah, (kononnya) bangunan-bangunan sementara yang dikenali sebagai "pembayar cukai" kerana mata kasar yang hampir tidak menyewa untuk wang yang cukup untuk menampung cukai hartanah di lot itu. Itulah tujuan mereka: Spekulator tanah hanya berminat untuk menampung kosnya sehingga harta itu naik nilai dan boleh diturunkan untuk keuntungan. Kemudian pemilik baru dapat merobohkan pembayar cukai dan membina sesuatu yang lebih besar di lot itu. Namun, jika terdapat banyak kedai, stesen minyak, pengunjung, dan hotel pelayaran yang runtuh, beberapa pembayar cukai yang pernah dirobohkan.

Pertumbuhan yang tidak terkawal di pinggir pinggir bandar adalah masalah untuk pusat membeli-belah di pusat bandar seperti Hudson, kerana pelanggan mereka bergerak ke sana juga. Membeli rumah di suburbia lebih murah daripada menyewa sebuah apartmen di pusat bandar, dan terima kasih kepada G.I. Rang undang-undang, veteran Perang Dunia II boleh membelinya tanpa wang.

Apabila orang-orang ini berpindah ke pinggir bandar, beberapa daripada mereka mahu kembali ke bandar untuk melakukan perbelanjaan mereka. Kedai-kedai yang lebih kecil di jalur runcit pinggir bandar banyak yang diinginkan, tetapi mereka lebih dekat ke rumah dan tempat letak kereta adalah lebih mudah daripada pusat bandar, di mana pembeli mungkin mengelilingi blok selama setengah jam atau lebih sebelum ruang letak kereta di jalan akhirnya dibuka up.

Kedai-kedai seperti Hudson telah membuat keadaan lebih buruk dengan menggunakan pengaruh politik mereka yang besar untuk menghalang kedai-kedai lain dari membina pusat bandar. Pendatang baru seperti Sears dan J. C. Penney telah dipaksa untuk membina kedai mereka di lokasi yang kurang diingini di luar bandar, tetapi kelemahan ini menjadi kelebihan apabila penghijrahan ke pinggir bandar bermula.

Semasa dia memandu melalui pinggir bandar, Gruen membayangkan hari apabila peruncit pinggir bandar sepenuhnya akan mengelilingi pusat membeli-belah di pusat bandar dan mengusir mereka keluar dari perniagaan.

SHOPPING AROUND

Apabila Gruen pulang ke New York City, dia menulis surat kepada presiden Hudson menjelaskan bahawa jika pelanggan bergerak ke pinggir bandar, Hudson harus juga. Selama bertahun-tahun Hudson telah menentang membuka kedai cawangan di luar bandar. Ia mempunyai imej eksklusif untuk melindungi, dan membuka kedai-kedai di jalur komersial yang kumuh tidak ada cara untuk melakukannya. Tetapi jelas bahawa sesuatu harus dilakukan, dan sebagai presiden Hudson, Oscar Webber, membaca surat Gruen, dia menyedari bahawa di sini adalah seorang lelaki yang mungkin dapat membantu. Dia menawarkan Gruen pekerjaan sebagai perunding hartanah, dan tidak lama lagi Gruen kembali memandu di sekitar pinggir bandar Detroit mencari jalur komersial yang sepatutnya nama Hudson.

Satu-satunya masalah: Tidak ada apa-apa. Setiap perkembangan runcit Gruen melihatnya cacat dalam satu cara atau yang lain. Sama ada ia terlalu norak walaupun dipertimbangkan, atau ia terlalu dekat dengan pusat bandar dan berisiko mencuri jualan dari kedai utama. Gruen mengesyorkan bahawa syarikat itu membangunkan harta komersil sendiri. Dengan berbuat demikian, beliau berhujah, menawarkan banyak kelebihan: Hudson tidak perlu bergantung kepada tuan tanah yang tidak berkepentingan untuk mengekalkan harta itu dengan imej Hudson. Dan kerana Gruen mencadangkan membina sebuah pusat membeli-belah, yang termasuk penyewa lain, Hudson akan dapat memilih dan memilih perniagaan mana yang bergerak di dekatnya.

Selain itu, dengan membina pusat membeli-belah, Hudson akan mempelbagaikan perniagaannya di luar peruncitan ke dalam pembangunan hartanah dan pengurusan harta komersil. Dan terdapat bonus, Gruen berhujah: Dengan menumpukan perhatian kepada sejumlah besar kedai dalam satu perkembangan, pusat membeli-belah akan menghindari kebencian pinggir bandar yang hodoh. Persaingan yang dibina dengan baik, pusat membeli-belah yang disusun dengan baik, yang difikirkannya, akan menghalang perniagaan lain daripada mencari tempat berhampiran, membantu mengekalkan ruang terbuka dalam proses itu.

EMPAT JENIS

Oscar Webber cukup kagum dengan cadangan Gruen bahawa dia mengupah arkitek untuk membuat rancangan 20 tahun untuk pertumbuhan syarikat. Gruen menghabiskan masa tiga minggu akan datang mengelilingi pinggir bandar Detroit mengumpul data untuk rancangannya. Kemudian dia menggunakan maklumat itu untuk menulis cadangan yang memohon untuk membangun bukan satu tetapi empat pusat membeli-belah, yang akan dinamakan Northland, Eastland, Southland, dan Westland Centers, masing-masing di pinggir bandar Detroit yang berbeza. Gruen mengesyorkan bahawa syarikat itu mencari pusat membeli-belah di pinggir luar pinggir pinggir bandar yang sedia ada, di mana tanah itu paling murah dan berpotensi untuk pertumbuhan paling besar kerana pinggiran bandar terus berkembang dari pusat bandar Detroit.

Hudson meluluskan rancangan itu dan secara senyap-senyap mula membeli tanah untuk pusat membeli-belah. Ia mengupah Gruen untuk mereka bentuknya, walaupun dia hanya merancang dua pusat membeli-belah sebelum dan tidak dibina. Pada 4 Jun 1950, Hudson mengumumkan rancangan untuk membina Eastland Centre, yang pertama daripada empat projek yang dijadualkan untuk pembangunan.

Tiga minggu kemudian, pada 25 Jun 1950, Tentera Rakyat Korea Utara melancarkan litar ke-38 yang berfungsi sebagai sempadan antara Korea Utara dan Korea Selatan. Perang Korea telah bermula.

RENCANA TERNAKAN

Walaupun Victor Gruen dikreditkan sebagai "bapa pusat membeli-belah," dia berhutang banyak kepada Komunis Korea Utara kerana membantu dia mendapatkan kuil-kuil kepenggunaannya dari tanah. Dia berhutang dengan Komiti (dan begitu juga anda, jika anda suka pergi ke pusat membeli-belah) kerana kerana Gruen sendiri akan mengakui, reka bentuk terawal untuk Eastland Center yang dicadangkan itu amat mengerikan. Sekiranya Perang Korea tidak meletakkan brek ke atas semua projek pembinaan yang tidak penting, Eastland mungkin telah dibina sebagai Gruen yang mula-mula mereka bentuknya, sebelum ia dapat mengembangkan ideanya lagi.

Pelan-pelan awal itu menggelarkan seramai sembilan bangunan berasingan di sekitar tempat parkir bujur yang besar. Tempat letak kereta itu dipecah dua oleh jalan raya empat lorong yang tenggelam, dan jika pejalan kaki mahu menyeberangi dari setengah dari pusat membeli-belah ke yang lain, satu-satunya cara untuk melepasi jalan raya seperti kereta api itu adalah melalui jambatan jejak kaki yang panjangnya 300 kaki. Berapa ramai pembeli akan berupaya menyeberang ke seberang?

Sekiranya Eastland Centre dibina mengikut rancangan awal Gruen, ia pasti akan menjadi bencana kewangan. Walaupun ia tidak muflis Hudson, ia mungkin akan memaksa syarikat itu memusnahkan rancangannya untuk Northland, Westland, dan Southland Centers. Pemaju lain akan ambil perhatian, dan pusat membeli-belah seperti yang kita tahu ia mungkin tidak pernah berlaku.

SEMUA DALAM ROW

Pusat membeli-belah saiz Eastland Center adalah satu konsep baru yang tidak ada arkitek telah membuktikan cara membinanya dengan baik. Hingga kini, kebanyakan pusat membeli-belah terdiri daripada sebilangan kecil kedai di satu jalur yang menghadap ke jalan, berulang jauh untuk membolehkan ruang untuk ruang letak kereta di depan kedai-kedai. Sesetengah perkembangan yang lebih besar mempunyai dua jalur kedai yang selari, dengan kedai muka menghadap ke arah satu sama lain di seberang kawasan rumput berlanskap yang disebut "mall." Itulah bagaimana pusat membeli-belah mendapat namanya.

Terdapat beberapa percubaan untuk membina pusat membeli-belah yang lebih besar, tetapi hampir semua telah kehilangan wang. Pada tahun 1951, sebuah perkembangan yang disebut Shoppers 'World dibuka di luar Boston. Ia mempunyai lebih daripada 40 kedai di dua peringkat dan telah berlabuh oleh sebuah gedung membeli-belah di hujung selatan mal. Tetapi kedai-kedai yang lebih kecil telah berjuang dari hari pusat membeli-belah dibuka, dan apabila mereka gagal mereka mengambil keseluruhan pusat membeli-belah (dan pemaju, yang memfailkan kebankrapan) turun dengan mereka.

LUAR DAN DALAM

Gruen memerlukan lebih banyak masa untuk berfikir melalui idea-ideanya, dan apabila Perang Korea menolak projek Eastland dari masa depan yang tidak terbatas, dia mendapatnya. Hudson akhirnya memutuskan untuk membina Northland terlebih dahulu, dan pada masa Gruen mula bekerja pada rancangan itu pada tahun 1951, pemikirannya tentang apa yang kelihatan seperti pusat membeli-belah telah berubah sepenuhnya. Persoalan di mana untuk meletakkan semua ruang letak kereta (Northland akan mempunyai lebih daripada 8,000) adalah satu masalah. Gruen akhirnya membuat keputusan bahawa lebih masuk akal untuk meletakkan tempat letak kereta di sekitar pusat membeli-belah, bukan meletakkan pusat membeli-belah di sekitar ruang letak kereta, kerana rancangan asalnya untuk Eastland Center telah dipanggil.

IKUT JALAN INI

Gruen kemudian meletakkan kedai jabatan Hudson tepat di tengah-tengah pembangunan, dikelilingi oleh tiga belah kedai kecil yang membentuk seluruh pusat membeli-belah. Di luar kedai-kedai kecil ini adalah tempat letak kereta, yang bermaksud bahawa satu-satunya cara untuk mendapatkan dari tempat letak kereta ke Hudson's-pusat membeli-belah yang paling menarik-adalah dengan berjalan melepasi kedai-kedai yang lebih kecil.

Ini mungkin tidak terperinci seperti butiran yang sangat penting, tetapi ia menjadi kunci kepada kejayaan mall. Memaksa semua lalu lintas kaki melewati kedai-kedai yang lebih kecil-meningkatkan perniagaan mereka dalam proses-adalah perkara yang membuat kedai-kedai kecil secara kewangan berdaya maju. Pusat Northland akan mempunyai hampir 100 kedai kecil; mereka semua perlu berjaya untuk pusat membeli-belah itu sendiri untuk berjaya.

OUTFITTER SUBURBAN

Northland adalah sebuah pusat membeli-belah luar, dengan hampir semua pusat membeli-belah moden … kecuali bumbung. Satu lagi ciri yang membezakannya dari pusat-pusat membeli-belah lain di era itu, selain susun aturnya, skala besar-besarannya, dan banyak kedai-kedai dalam pembangunan, adalah ruang awam yang ramai di antara barisan kedai.Pada masa lalu pemaju yang telah menggabungkan pusat-pusat berumput ke pusat-pusat membeli-belah mereka berbuat demikian dengan niat untuk memberikan projek-projek yang luar bandar, merasa hampir mengantuk, sama dengan hijau kampung.

Gruen, yang berasal dari Vienna, Austria, fikir sebaliknya diperlukan. Dia mahukan ruang awamnya bercampur dengan kedai-kedai untuk mewujudkan rasa bandar yang meriah (dan diakui), sama seperti dia teringat dari pusat bandar Vienna, dengan kafe dan kedai-kedai di luarnya yang sibuk. Beliau membahagikan ruang antara Hudson dan kedai-kedai lain menjadi kawasan yang berasingan dan sangat berbeza, memberi mereka nama seperti Peacock Terrace, Great Lakes Court, dan Community Lane. Dia memenuhi mereka dengan landskap, air pancut, karya seni, laluan pejalan kaki yang dilindungi, dan banyak bangku taman untuk menggalakkan orang untuk meletakkan ruang untuk digunakan.

SUARA NOVELTY

Jika Pusat Northland membuka pintu hari ini, ia akan menjadi luar biasa. Terdapat berpuluh-puluh, jika tidak beratus-ratus, pusat-pusat bersaiz yang sama di seluruh Amerika Syarikat. Tetapi apabila Northland dibuka pada musim bunga tahun 1954, ia adalah satu-of-a-jenis, mudah pusat membeli-belah terbesar di Bumi, baik dari segi rakaman persegi dan bilangan kedai di kemudahan itu. The jurnal dinding jalan menghantar wartawan untuk menutup pembukaan besar. Begitu juga Masa dan Newsweek, dan banyak akhbar dan majalah lain. Pada minggu pertama Pusat Northland dibuka, kira-kira 40,000-50,000 orang melewati pintu setiap hari.

JANGAN SEKARANG SEKARANG

Ia adalah permulaan yang mengagumkan, tetapi eksekutif Hudson masih bimbang. Adakah semua orang ini benar-benar datang ke kedai, atau hanya melihat-lihat? Adakah mereka akan kembali? Tiada siapa yang tahu pasti jika orang ramai berasa selesa di kemudahan yang begitu besar itu. Orang biasa digunakan untuk membeli-belah di satu kedai, tidak perlu memilih dari hampir 100. Dan ada ketakutan yang sangat nyata bagi kebanyakan pembeli, mencari jalan pulang ke kereta mereka di tempat letak kereta terbesar yang pernah mereka letakkan di akan terlalu besar ketegangan dan mereka tidak akan pernah kembali. Lebih buruk lagi, bagaimana jika Pusat Northland terlalu baik? Bagaimana jika orang ramai menikmati ruang awam begitu banyak sehingga mereka tidak pernah peduli untuk masuk ke dalam kedai? Dengan tanda harga hampir $ 25 juta, bersamaan lebih daripada $ 200 juta hari ini, Northland Center merupakan salah satu perkembangan runcit yang paling mahal dalam sejarah, dan tiada siapa yang tahu jika ia akan berfungsi.

CHA-CHING!

Apa pun yang ketakutan terhadap eksekutif Hudson tentang membuat kembali pelaburan $ 25 juta mereka menguap apabila jualan kedai mereka melebihi ramalan sebanyak 30 peratus. Nombor-nombor untuk kedai-kedai kecil juga baik, dan mereka tetap baik bulan demi bulan. Pada tahun pertama perniagaan Northland Centre mencatatkan $ 88 juta, menjadikannya salah satu pusat membeli-belah yang paling menguntungkan di Amerika Syarikat. Dan semua liputan akhbar yang dihasilkan oleh pembinaan Northland Center menjadikan reputasi Gruen. Sebelum pusat itu selesai, beliau menerima komisen seumur hidup: kedai jabatan Dayton mengupahnya untuk mereka bentuk bukan sahaja pusat membeli-belah tertutup pertama di dunia tetapi seluruh komuniti yang dirancang di sekelilingnya, di sebuah plot 463 ekar gergasi di pinggir bandar Minneapolis.

NOMBOR DUA

Pusat Southdale, pusat membeli-belah Victor Gruen yang direka untuk gedung di Dayton di bandar Edina, Minnesota, di luar Minneapolis, hanya pusat membeli-belah kedua. Tetapi ia merupakan pusat membeli-belah yang dikawal sepenuhnya di dalam sejarah, dan ia mempunyai banyak ciri yang masih terdapat di pusat membeli-belah moden hari ini.

Ia adalah "berlabuh" oleh dua kedai utama utama, Dayton dan Donaldson, yang terletak di hujung bertentangan pusat membeli-belah untuk menjana lalu lintas kaki melepasi kedai-kedai kecil di antara. Southdale juga mempunyai atrium dalaman raksasa yang dipanggil "Taman Mahkamah Musim Bunga Perpetual" di pusat pusat membeli-belah. Atrium adalah selagi blok bandar dan mempunyai siling yang tinggi sehingga lima tingkat tinggi pada titik tertinggi.

Sama seperti dia dengan ruang awam di Northland, Gruen bermaksud lapangan taman menjadi ruang yang sibuk dengan rasa pusat bandar yang ideal. Dia mengisinya dengan ukiran, mural, gerai akhbar, ahli tobacconist, dan kafe "trotoar" Woolworth. Skylight di siling atrium membanjiri mahkamah taman dengan cahaya semulajadi; eskalator crisscrossing dan skybridges cerita kedua membantu mewujudkan suasana pergerakan yang berterusan sementara juga menarik perhatian pembeli ke kedai-kedai di peringkat kedua.

VARIETY GARDEN

Pusat membeli-belah ini dikawal oleh iklim untuk mengekalkannya pada suhu seperti spring yang berterusan (dengan itu tema "musim bunga terus") yang akan membuatkan orang membeli-belah sepanjang tahun. Pada masa lalu, belanja selalu menjadi aktiviti bermusim di iklim yang sengit seperti Minnesota, di mana musim dingin yang sejuk dapat menyimpan pembeli dari kedai selama berbulan-bulan. Tidak begitu di Selatandale, dan Gruen menekankan perkara itu dengan mengisi gelanggang taman dengan orkid dan tumbuhan tropika lain, pokok kayu putih yang berukuran 42 kaki, kolam ikan emas, dan burung raksasa yang penuh dengan burung-burung eksotik. Perkara-perkara semacam itu jarang berlaku di Minnesota, dan mereka memberi orang satu lagi alasan untuk pergi ke pusat membeli-belah.

DESIGN INTELIGENT

Dengan 10 ekar belanja yang dikelilingi oleh 70 ekar tempat letak kereta, Southdale merupakan perkembangan yang besar pada zamannya. Walaupun begitu, ia bertujuan sebagai hab runcit untuk komuniti yang dirancang lebih besar, tersebar di atas plot 463 ekar yang diperoleh oleh Dayton.Sama seperti pusat-pusat jabatan Dayton dan Donaldson berkhidmat sebagai jambatan untuk pusat membeli-belah Southdale, pusat itu sendiri akan menjadi satu-satunya pusat runcit untuk pembangunan yang lebih besar ini, seperti yang dirancang oleh Gruen, termasuk bangunan pangsapuri, rumah keluarga tunggal, sekolah, bangunan pejabat, hospital, taman berlanskap dengan laluan berjalan kaki, dan sebuah tasik.

Perkembangan ini adalah tindak balas Victor Gruen terhadap huru-hara pinggir bandar yang hodoh dan huru-hara yang dikagumi sejak lawatan pertamanya ke Michigan pada tahun 1948. Ia bertujuan sebagai pusat bandar baru di pinggir bandar, dengan berhati-hati direka untuk menghilangkan rentak sementara juga menyelesaikan masalah bahawa perancangan yang buruk atau tidak ada telah dibawa ke pusat bandar tradisional seperti Minneapolis. Tempat-tempat sedemikian telah beransur-ansur beransur-ansur dan bertubi-tubi selama beberapa generasi dan bukan mengikuti satu pelan induk yang terperinci.

Ideanya adalah untuk membina pusat membeli-belah Southdale terlebih dahulu. Kemudian, jika berjaya, Dayton akan menggunakan keuntungan untuk membangunkan seluas 463 ekar mengikut rancangan Gruen. Dan Southdale berjaya: Walaupun kedai utama di pusat bandar Dayton kehilangan beberapa perniagaan ke pusat membeli-belah ketika dibuka pada musim gugur 1956, jualan keseluruhan syarikat meningkat 60 peratus, dan kedai-kedai lain di pusat membeli-belah juga berkembang.

Tetapi keuntungan yang dihasilkan oleh pusat membeli-belah tidak pernah digunakan untuk membawa seluruh rancangan Gruen untuk membuahkan hasil. Ironisnya, ia adalah kejayaan mall yang menjejaskan seluruh rancangan itu.

LOKASI, LOKASI, LOKASI

Kembali sebelum pusat membeli-belah pertama telah dibina, Gruen dan lain-lain telah mengandaikan bahawa mereka akan menyebabkan nilai-nilai tanah sekitar jatuh, atau sekurang-kurangnya tidak meningkat dengan begitu banyak, berdasarkan teori yang pemaju komersial akan menghindar dari membina kedai-kedai lain yang berdekatan pesaing sebagai pusat membeli-belah yang berkembang pesat. Kemungkinan ekonomi pusat membeli-belah itu, mereka beralasan, akan membantu mengekalkan ruang terbuka yang berdekatan dengan membuat mereka tidak sesuai untuk pembangunan komersial yang lebih lanjut.

Tetapi sebaliknya ternyata menjadi kes itu. Oleh kerana pusat membeli-belah menarik lalu lintas yang banyak, ia menjadi jelas bahawa ia masuk akal untuk membina perkembangan lain berdekatan. Keputusan: Tanah-tanah yang murah sekali di sekitar Southdale mula naik dengan pantas. Seperti yang dilakukan, para eksekutif Dayton menyedari bahawa mereka boleh membuat banyak wang yang menjual baki tanah mereka-jauh lebih cepat, dengan risiko lebih rendah daripada yang mereka dapat dengan perlahan melaksanakan pelan induk Gruen selama bertahun-tahun.

Sejak awal Gruen telah melihat pusat membeli-belah itu sebagai penyelesaian untuk merebak, sesuatu yang akan memelihara ruang terbuka, tidak memusnahkannya. Tetapi "penyelesaian "nya hanya membuat masalah yang lebih buruk-mall ternyata menjadi magnet, tidak membunuh pembunuh. Apa-apa keraguan yang tersisa Gruen telah diusir pada pertengahan 1960-an ketika dia membuat lawatan pertamanya ke Northland Centre sejak pembukaannya sedekad lebih awal. Dia terkejut dengan jumlah pusat membeli-belah yang lap dan perkembangan komersil lain yang tumbuh di sekelilingnya.

PENUTUPAN FORTUNE

Victor Gruen, bapa pusat membeli-belah, menjadi salah seorang pengkritiknya yang paling lantang. Dia cuba membuat semula dirinya sebagai perancang bandar, memasarkan perkhidmatannya ke bandar-bandar Amerika yang ingin menjadikan kawasan pusat bandar mereka lebih mall-seperti, untuk menawan semula beberapa perniagaan yang hilang ke pusat membeli-belah. Beliau membuat rancangan besar, bercita-cita tinggi, dan sangat mahal untuk memperbaharui Fort Worth, Rochester, Manhattan, Kalamazoo, dan juga ibukota Iran Tehran. Kebanyakan rancangannya menyeru mengharamkan kereta dari pusat bandar, mengurung mereka untuk menelefon jalan dan struktur parkir gergasi yang mengelilingi pusat bandar. Jalan-jalan dan ruang letak kereta yang tidak digunakan di pusat itu kemudiannya akan dibangunkan semula menjadi taman, laluan pejalan kaki, kafe luaran, dan kegunaan lain. Ragu-ragu bahawa mana-mana projek pie-in-the-sky ini memang benar-benar bersifat politik atau kewangan, dan tidak seorangpun daripada mereka membuat papan lukisan.

HOMECOMING

Pada tahun 1968 Gruen menutup amalan senibina dan berpindah ke Vienna … di mana dia mendapati bahawa kedai-kedai dan kafe di pusat bandar yang berkembang pesat, yang telah memberi inspirasi kepadanya untuk mencipta pusat membeli-belah di tempat pertama, kini mereka diancam oleh pusat membeli-belah baru yang dibuka di luar bandar.

Beliau menghabiskan masa bertahun-tahun dalam menulis artikel dan memberikan ucapan yang mengutuk pusat membeli-belah sebagai "mesin membeli-belah raksasa" dan hodoh "lautan yang membazir darat tempat letak kereta." Dia menyerang pemaju kerana mengecutkan orang awam, minimum. "Saya enggan membayar tunjangan untuk perkembangan bajingan ini," kata Gruen kepada penonton di London pada tahun 1978, dalam ucapan bertajuk "The Sad Story of Shopping Centers."

Gruen menyeru orang ramai untuk menentang pembinaan pusat-pusat baru di komuniti mereka, tetapi usahanya sebahagian besarnya sia-sia. Pada masa kematiannya pada tahun 1980, Amerika Syarikat berada di tengah-tengah ledakan bangunan 20 tahun yang akan melihat lebih daripada 1,000 pusat membeli-belah yang ditambah ke landskap Amerika. Dan mereka pernah popular: Menurut tinjauan oleh Berita A.S. dan Laporan Dunia, pada awal tahun 1970-an, Amerika menghabiskan lebih banyak masa di pusat membeli-belah daripada di tempat lain kecuali untuk rumah dan pekerjaan.

VICTOR WHO?

Hari ini Victor Gruen sebahagian besarnya adalah seorang lelaki yang dilupakan, yang terkenal terutamanya kepada ahli sejarah arkitek. Ini mungkin tidak begitu buruk, memandangkan betapa dia datang untuk membenci penciptaan yang memberikan dia tuntutan untuk kemasyhuran.

Walau bagaimanapun, Gruen hidup dalam istilah "pemindahan Gruen," yang mana pereka pusat digunakan untuk merujuk pada masa kegelisahan yang pembeli yang telah datang ke pusat membeli-belah untuk membeli item tertentu boleh mengalami apabila memasuki bangunan-masa di mana mereka terganggu untuk melupakan tugas mereka dan sebaliknya mula mengembara pusat membeli-belah dengan mata yang berkilat dan berjalan lancar, hampir berjalan-jalan, membeli barang-barang dagangan yang menimbulkan impulsif.

SENTUHAN TERAKHIR

Victor Gruen mungkin dianggap sebagai "bapa pusat membeli-belah," tetapi dia tidak kekal sebagai seorang bapa yang berkempen selama ini. Pusat Southdale, pusat membeli-belah pertama yang dilampirkan di dunia, membuka pintu pada musim gugur 1956, dan pada tahun 1968 Gruen telah beralih ke muka umum dan dengan kuat terhadap penciptaannya.

Oleh itu, ia akan jatuh ke pembina kedai-kedai awal yang lain, seperti A. Alfred Taubman, Melvin Simon, dan Edward J. DeBartolo Sr., untuk memberikan pusat membeli-belah yang moden, bentuknya yang standard, dengan mengambil apa yang mereka fahami mengenai sifat manusia dan memohon ia kepada konsep asal Gruen. Dalam proses itu, mereka memperhalusi pusat membeli-belah itu ke dalam "mesin membeli-belah" yang sangat berkesan dan berkesan, yang telah menguasai peruncitan Amerika selama hampir setengah abad.

KEMBALI KEPADA ASAS

Pengembang ini melihat pusat membeli-belah dengan cara yang sama seperti Gruen, sebagai versi yang ideal untuk pusat membeli-belah di pusat bandar. Bekerja dari titik permulaan itu, mereka menetapkan secara sistematik menghapus semua gangguan, gangguan, dan halangan lain untuk digunakan. Pusat membeli-belah tempatan anda mungkin tidak mengandungi semua ciri-ciri berikut, tetapi harus ada banyak di sini yang kelihatan akrab:

• Ia adalah satu truism di kalangan pemaju mall yang kebanyakan pembeli hanya akan berjalan kira-kira tiga blok bandar-kira-kira 1,000 kaki-sebelum mereka mula merasa perlu kembali ke tempat mereka bermula. Jadi 1,000 kaki menjadi panjang standard untuk pusat membeli-belah.
• Kebanyakan tangga, eskalator, dan lif terletak di hujung pusat membeli-belah, bukan di pusat. Ini dilakukan untuk menggalakkan pembeli berjalan melepasi semua kedai di peringkat mereka sebelum melawat kedai-kedai di peringkat lain.
• Malls biasanya dibina dengan kedai-kedai di dua peringkat, bukan satu atau tiga. Dengan cara ini, jika seorang pembelanja berjalan panjang mall di satu tingkat untuk menuju ke eskalator, kemudian berjalan panjang mall di tingkat kedua untuk kembali ke tempat mereka bermula, mereka telah melewati setiap kedai di mal dan kembali ke tempat mereka meletak kereta mereka. (Sekiranya ada tahap ketiga kedai, seorang pembelanja yang berjalan di semua tiga peringkat akan berakhir di seberang mal, tiga blok bandar dari mana mereka meletak kereta.)
• Truism lain di kalangan pemaju mall adalah bahawa orang, seperti air, cenderung mengalir lebih mudah daripada mereka mengalir. Oleh sebab itu, banyak pusat membeli-belah direka untuk menggalakkan orang ramai untuk memarkir dan memasuki pusat membeli-belah di tingkat atas, bukan tahap yang lebih rendah, berdasarkan teori mereka lebih cenderung untuk pergi ke kedai-kedai di tingkat yang lebih rendah dari perjalanan ke kedai-kedai pada tahap yang lebih tinggi.

THE VISION THING

• Terbuka besar yang besar direka bentuk ke lantai yang memisahkan bahagian atas kedai dari tingkat bawah. Itu membolehkan pembeli melihat kedai di kedua-dua peringkat dari mana sahaja mereka berada di pusat membeli-belah. The handrails yang melindungi pembeli dari jatuh ke bukaan dibuat dari kaca atau direka bentuk supaya mereka tidak menghalang garis penglihatan ke kedai-kedai tersebut.
• Adakah hiasan mall anda kelihatan membosankan? Itu bukan kemalangan-pedalaman pusat membeli-belah itu direka untuk menjadi estetis yang menyenangkan tetapi tidak begitu menarik, supaya tidak mengalih perhatian pembeli daripada melihat barangan itu, yang lebih penting.
• Skylight membanjiri pedalaman mal dengan cahaya semulajadi, tetapi skylight ini selalu tersembunyi dalam telaga dalam untuk memastikan cahaya matahari langsung dari mencerminkan dari kaca kedai, yang akan membuat silau dan mengganggu pembeli dari melihat barang dagangan. Telaga ini juga mengandungi pencahayaan tiruan yang datang pada waktu terlambat apabila cahaya semula jadi mulai pudar, untuk mengelakkan pembeli menerima isyarat visual yang sudah tiba masanya untuk pulang ke rumah.

PENDEKATAN TENGAH

• Perhatian besar diberikan kepada penempatan kedai-kedai di dalam pusat membeli-belah, sesuatu yang dikatakan oleh pengurus pusat sebagai "adjacencies." Harga barang dagangan, serta jenis, faktor-faktor ke dalam persamaan ini: Tidak ada banyak titik dalam meletakkan kedai yang menjual $ 200 sutera ikatan bersebelahan dengan satu yang menjual saman $ 99 lelaki.
• Begitu juga, kedai-kedai yang mengeluarkan bau yang kuat, seperti restoran dan salon rambut, disimpan dari perhiasan dan kedai-kedai mewah lain. (Adakah anda ingin membakar cheeseburgers atau ikan goreng semasa anda dan tunang anda memilih cincin perkahwinan anda?)
• Pernahkah anda membeli susu, daging mentah, atau galon ais krim di pusat membeli-belah? Mungkin tidak, dan ada sebab yang baik untuknya: Mal biasanya tidak menyewakan ruang kepada kedai-kedai yang menjual barangan mudah rosak, kerana sebaik sahaja anda membelinya, anda perlu membawa mereka ke rumah yang betul, bukannya menghabiskan lebih banyak masa membeli-belah di pusat membeli-belah.
• Rasa pengguna berubah dari masa ke masa, dan pengendali mall bimbang tentang kehabisan fesyen dengan pembeli. Kerana ini, mereka terus berjaga-jaga di jualan kedai individu. Walaupun sebuah kedai di pusat membeli-belah menguntungkan, jika ia jatuh di bawah "profil penyewa" nya, atau purata jualan setiap kaki persegi kedai-kedai lain dalam kategori runcit yang sama, pengendali pusat membeli-belah itu enggan memperbaharui pajakannya. Perolehan penyewa di pusat beli-belah yang terurus dengan baik boleh berjalan setinggi 10 peratus setahun.

DI SINI, MEREKA, DI SINI DI SINI

Malls telah menjadi sebahagian daripada landskap Amerika sejak sekian lama sekarang bahawa sedikit "keletihan mall" pastinya boleh difahami. Tetapi seperti begitu banyak budaya Amerika, konsep ini telah dieksport ke negara-negara asing, dan mal masih menjadi sangat popular di seluruh dunia, di mana mereka dibina bukan hanya di pinggiran bandar tetapi juga di pusat-pusat bandar. Mereka telah mencapai status ikonik yang pernah disediakan untuk lapangan terbang, bangunan pencakar langit, dan bangunan kerajaan yang besar. Mereka adalah jenis bangunan yang dicipta oleh masyarakat yang baru muncul untuk berkomunikasi ke seluruh dunia, "Kami telah tiba." Jika anda mendaki teksi di hampir mana-mana bandar utama di dunia, sama ada Moscow, Kuala Lumpur, Dubai, atau Shanghai, dan beritahu pemandu, "Bawa aku ke pusat membeli-belah," dia akan tahu ke mana hendak pergi.

KILL 'EM MALL

Perhubungan kasih sayang Amerika yang membenci dengan pusat membeli-belah kini berusia lebih daripada setengah abad, dan selagi ia telah menjadi bergaya untuk melihat pusat membeli-belah sebagai tidak pantas, orang telah meramalkan kematian mereka. Pada tahun 1970-an, "pembunuh kategori" dilihat sebagai ancaman. Kedai yang berdiri sendiri seperti Mainan "R" Kami memberi tumpuan kepada satu kategori barang, menawarkan pemilihan yang lebih besar pada harga yang lebih rendah daripada kedai-kedai terbesar di pusat membeli-belah tidak dapat dipadankan. Mereka kemudiannya diikuti dengan "pusat kuasa," pusat membeli-belah yang diikat oleh "kedai besar" seperti Walmart, dan kedai gudang diskaun seperti Costco dan Sam's Club. Pada awal 1990-an, membeli-belah TV menimbulkan ancaman, hanya untuk menjatuhkan … dan digantikan oleh persaingan yang lebih kuat yang ditimbulkan oleh peruncit Internet seperti Amazon.

Pada awal 1990-an, pembinaan pusat membeli-belah baru di Amerika Syarikat telah perlahan untuk merangkak, tetapi ini sama dengan kenaikan harga hartanah (tanah di pinggir bandar tidak lagi murah), krisis simpanan dan pinjaman ( yang membuat pembiayaan pembinaan lebih keras untuk datang), dan hakikat bahawa kebanyakan komuniti yang mahukan sebuah mall sudah ada … atau dua … atau lebih.

Peningkatan persaingan dari peruncit lain dan masa ekonomi yang buruk pada tahun-tahun kebelakangan ini juga telah menyebabkan tol mereka, menyebabkan penurunan jualan setiap kaki persegi dan peningkatan kadar kekosongan di mal di seluruh negara. Pada tahun 2009 Hartanah Pertumbuhan Am, pengendali pusat membeli-belah kedua terbesar di negara ini, memfailkan kebankrapan; ia adalah muflis hartanah terbesar dalam sejarah Amerika.

CIRI LENGKAP

Tetapi pembina dan pengendali mall terus bertarung, terus mencipta semula diri mereka ketika mereka berusaha bersaing dengan zaman. Pusat membeli-belah terbuka dibuat semula ke pusat membeli-belah, dan pusat membeli-belah dibuka ke udara segar. Satu strategi yang dicuba di Kansas, Georgia dan kawasan lain adalah untuk memasukkan pusat-pusat membeli-belah ke dalam pembangunan bercampur yang lebih besar yang merangkumi pangsapuri sewa, kondominium, bangunan pejabat, dan penawaran lain. Legacy Town Centre, pembangunan seluas 150 ekar di tengah-tengah taman perniagaan seluas 2,700 ekar di utara Dallas, sebagai contoh, termasuk 80 kedai dan restoran luar, 1,500 pangsapuri dan rumah bandar, dua menara pejabat, Marriott Hotel, sebuah taman berlandskap dengan laluan mendaki, dan tasik. (Bunyi akrab?)

Dalam erti kata lain, pemaju cuba menyelamatkan mal dengan akhirnya membina mereka seperti yang ingin Victor Gruen di tempat pertama.